Через какое время можно продать дарственную квартиру

Безвозмездная передача недвижимости является хоть и приятным, но также зачастую и весьма неожиданным подарком.

Довольно часто спустя некоторое время после оформления дарственной одаряемый принимает решение продать квартиру. В связи с этим возникает много вопросов – можно ли реализовать на сторону подаренное имущество? Когда и как это сделать?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-93 . Это быстро и бесплатно !

Правовая база

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим порядок передачи недвижимости на безвозмездной основе (в подарок), является Гражданский кодекс РФ. В частности, речь идет о главе 32, в которой отражены основные особенности оформления дарственной, существующие ограничения, права и обязанности дарителя и одариваемого и т.д.

Кроме того, на продажу подаренной квартиры также распространяется действие раздела 7 главы 30 ГК РФ, где расписаны основные требования, которым должен отвечать договор купли-продажи недвижимости, порядок регистрации в Росреестре перехода права собственности и другие важные моменты.

Возможна ли продажа при жизни дарителя?

Разберемся, можно ли провести сделку продажи жилья, полученного по дарственной, в том числе при живом дарителе. Действующее законодательство не содержит каких-либо ограничений, касающихся дальнейшего распоряжения подаренной квартирой.

Так, при безвозмездной передаче недвижимости ее новым собственником становится одариваемый. При этом в п. 1 ст. 30 ЖК РФ написано, что владелец жилья имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению. Таким образом, продать подаренную квартиру вполне возможно.

Кроме того, законодательство отвечает утвердительно на вопрос, можно ли реализовать жилплощадь в том случае, если даритель жив. Однако тут есть один важный момент. Главным образом он связан с правом лица, безвозмездно передавшего квартиру, в любой момент отменить свое решение. Это можно сделать в следующих случаях:

  • Если одариваемый совершил покушение на жизнь дарителя (его родственников) либо умышленно причинил вред здоровью.
  • Если в дарственной было прописано, что в случае смерти одариваемого подаренное имущество должно вернуться назад к дарителю.
  • В случае изменения имущественного, семейного положения, а также состояния здоровья дарителя. При условии, что исполнение договора дарения значительно ухудшит уровень его жизни.

Когда можно провести сделку, через сколько времени после дарения?

Многие граждане ошибочно полагают, что продажу подаренной квартиры можно осуществить только спустя определенный период времени (3 года, 5 лет и т.д.). На самом деле это не так. Реализовать недвижимость, полученную по дарственной, можно в любой момент сразу после регистрации перехода права собственности в Росреестре. Однако тут есть один важный нюанс, связанный с налогообложением.

Как известно, каждый гражданин при продаже недвижимости обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). При этом в законодательстве установлен минимальный предельный срок, после истечения которого доход, полученный в результате отчуждения жилплощади, освобождается от налогообложения (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

В пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ написано, для объектов, полученных физическим лицом от близких родственников на основании дарственной, минимальный срок владения составляет 3 года. Отсюда следует, что гражданину, являющемуся владельцем подаренной квартиры (при соблюдении обозначенных условий), целесообразнее продать такую недвижимость спустя 3 года после ее получения.

В случае, если имущество было безвозмездно передано третьими лицами (с которыми нет родственных связей), то тогда сделку по продаже следует заключить после истечения 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). В этом случае новому собственнику удастся избежать уплаты НДФЛ. При срочной реализации подаренной жилплощади (сразу после оформления дарственной) продавцу необходимо будет заплатить налог в размере 13% от стоимости квартиры.

Как происходит сделка и заключение договора?

В целом отчуждение жилплощади, полученной на основании дарственной, ничем не отличается от общеустановленной процедуры продажи. При этом весь процесс включает несколько этапов:

  1. Установление стоимости недвижимости, выставленной на продажу. Сделать это можно самостоятельно, предварительно проанализировав рыночные цены на аналогичное жилье, или же привлечь специализированное агентство.
  2. После определения существенных условий будущей сделки можно приступить к поиску потенциального покупателя, одновременно подготавливая необходимые бумаги.

В стандартный перечень входят такие документы, как:

  • удостоверение личности;
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт квартиры и т.д.

Отличительной особенностью, характерной для отчуждения подаренной квартиры, является то, что в качестве правоустанавливающего документа на отчуждаемую жилплощадь будет выступать договор дарения. Более того, если продавец имеет жену (мужа), то ему не потребуется письменное согласие супруги на заключение такой сделки, так как данная недвижимость не приравнивается к совместно нажитому имуществу.

  • Ведение переговоров с покупателем, согласование основных условий будущей сделки, заключение предварительного договора.
  • Определение порядка взаиморасчета между сторонами сделки – в большинстве случаев арендуется банковская ячейка, куда вносится полная стоимость квартиры. При этом в рамках дополнительного соглашения определяются условия ее открытия.
  • Составление и подписание договора купли-продажи, а также удостоверение этого документа у нотариуса (в случае необходимости или по желанию сторон).
  • Государственная регистрация сделки – такая процедура производится в Росреестре на основании общего заявления обеих сторон договора купли-продажи.
  • Далее продавец и покупатель подписывают передаточный акт, после чего квартира полностью переходит в собственность к новому владельцу. При этом продавец может явиться в банк и забрать свои деньги из ячейки.
  • Читать еще:  Обязанность работника проходить периодический медосмотр

    Какие нюансы в отношении доли полученного жилья?

    Подаренную долю можно точно также продать, как и целую квартиру. Однако в этом случае необходимо будет выполнить требование, касающееся соблюдения преимущественного права покупки, которым обладают другие совладельцы квартиры. Об этом написано в ст. 250 ГК РФ. Так, сразу после определения точной стоимости сделки продавец должен письменно уведомить каждого участника долевой собственности о своем намерении.

    В свою очередь совладельцы могут поступить одним из следующих способов:

    • приобрести долю, выставленную на продажу;
    • написать письменный отказ от права преимущественной покупки, которым они обладают.

    По закону на все эти действия отводится 1 месяц. После истечения данного периода времени продавец вправе продать подаренную долю стороннему покупателю.

    Что такое «без права продажи»?

    Иногда происходят ситуации, когда даритель по тем или иным причинам хочет ограничить право нового собственника на распоряжение подаренной квартирой. Это может выражаться в наложении запрета на последующую продажу жилплощади, обмен, сдачу в аренду и т.д.

    Сразу стоит отметить, что в соответствии с действующим законодательством невозможно оформить дарственную, выдвигая одариваемому встречное условие (такое, как запрет на продажу жилья, полученного в дар). Данное ограничение следует из абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ, где написано, что договор, из которого вытекает обязательство лица, принимающего подарок, не является дарением. Такая дарственная может быть признана судом ничтожной (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

    Статья 170 ГК РФ. Недействительность мнимой и притворной сделок

    1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
    2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

    Таким образом, даритель не вправе передавать имущество с установлением запрета на дальнейшую его продажу.

    Однако ограничение на составление дарственной без права продажи можно обойти, прописав в договоре одно из следующих условий:

    • сохранение права пожизненного проживания в квартире или же предоставление аналогичного жилья в случае продажи подарка;
    • оговорить, что в случае смерти одариваемого имущество должно будет вернуться назад к дарителю.

    В завершение стоит отметить, что в целом отчуждение подаренной квартиры не содержит принципиальных отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости. При этом единственная наиболее существенная особенность связана с порядком налогообложения, а также отсутствием необходимости в получении согласия на продажу от второго супруга.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    После получения квартиры через оформление дарственной у получателя возникает много вопросов о том, как пользоваться полученными метрами и можно ли продавать подаренную жилплощадь.

    Ответы на свои вопросы можно найти в приведенной статье, которая раскрывает все тонкости распоряжения подаренной квартирой.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

    О плюсах и минусах дарения жилплощади, а также о том, что лучше: дарение или завещание, можно узнать из наших статей. Читайте также о том, как делится подаренная квартира после развода.

    О возможности

    Можно ли продать дарственную жилплощадь?

    Исходя из статьи 572 ГК Российской Федерации, под термином дарения подразумевается передача любой собственности другому человеку на безвозмездной основе.

    Как только человек согласиться принять подаренную жилплощадь, договор будет оговорен и подписан, на получателя налагаются все права и обязанности по распоряжению жилым помещением.

    Получить свидетельство о праве собственности на квартиру и совершать процедуру купли-продажи полученных метров можно только после предоставления документов в учреждение юстиции.

    Как только свидетельство будет у вас на руках, можно обратиться в агентство недвижимости или самостоятельно продать часть или все жилье.

    Чтобы сделка прошла без проблем, стоит выполнить следующие условия:

      в БТИ оформить заявление на предоставление кадастровых выписок;

    при обращении в ЖЭК запросить выписку из жилплощади прописанных на ней лиц;

    после заключения сделки о продаже, необходимо также оформить акт приема и передачи жилого помещения;

  • после этого очередной владелец обращается в ФРС, где регистрирует свои права на полученные метры.
  • Получить в подарок жилплощадь можно только от лиц, не являющихся вашими учениками, студентами, пациентами. Также нелегитимными являются сделки, где права собственности на жилплощадь передаются от несовершеннолетних и недееспособных граждан.

    Некоторые задаются вопросами: «Могу ли я продать подаренную мне квартиру сразу же или нет? Если нет, то через какое время можно?».

    О порядке дарения жилья и о процедуре государственной регистрации договора дарения читайте на нашем сайте.

    Через какое время?

    Сразу после дарения осуществить продажу жилья нельзя, так как еще не были улажены другие формальности проведенной сделки.

    Договор дарения также не имеет юридической силы, если он не подкреплен свидетельством о праве собственности. Продать жилье, полученное по договору дарения квартиры, имея на руках только договор, нельзя.

    Это связано с тем, что контролирующие органы требуют отчитаться о получении новых жилых метров во избежание выселения из жилого помещения людей, состоящих в категории социально незащищенных.

    Получают свидетельство о собственности, предоставляя обязательный пакет документов в ФРС.

    В список входят следующие бумаги:

      паспорт нового получателя жилого помещения;

    заявление на получение свидетельства;

  • документы, подтверждающие собственность жилыми метрами дарителя.
  • После сбора этих бумаг понадобится также произвести уплату государственной пошлины и предоставить квитанцию о совершенной операции.

    В тех ситуациях, когда на отдаваемой жилплощади прописаны несовершеннолетние и недееспособные граждане, потребуется дополнительный сбор бумаг.

    Читать еще:  Формулировка при увольнении по собственному желанию

    Как только все обязательные юридические моменты будут улажены, можно начать оформлять сделку по продаже подаренной квартиры.

    О том, стоит ли брать жилье с обременением в подарок, например, ипотечную или с правом пожизненного проживания дарителя, можно узнать на нашем сайте. Читайте также о мошенничестве и других частных случаях при дарении жилплощади.

    Если даритель жив

    Можно ли осуществить продажу подаренного жилья, если даритель жив? В государственном кодексе на этот счет нет совершенно никаких ограничений.

    Продать, предоставить в пользование на платных или безвозмездных условиях, передать по наследству полученную квартиру можно после оформления договора дарения и последующего получения свидетельства о праве собственности.

    Стоит понимать, что после подписания дарственной и вручения свидетельства о собственности другому лицу, прежний жилец может быть выселен из принадлежащего ранее ему жилья.

    Оспорить дарственную фактически невозможно.

    Если имеются какие-то сложности с проведением сделки купли-продажи, можно обратиться за консультацией к специалисту.

    Юрист сможет не только сориентировать вас, но и составить грамотный план действия в конкретной ситуации.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-44-61 (Москва)
    +7 (812) 425-63-42 (Санкт-Петербург)

    Приобретая как подарок недвижимость, счастливцы часто озадачиваются вопросом: можно ли продать подаренную квартиру.

    Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

    Это быстро и бесплатно!

    Договор дарения квартиры обладает характерными признаками:

    • безвозмездность;
    • взаимное согласие сторон, т.е. даритель желает подарить квартиру, а одаряемый готов ее принять;
    • имущество дарителя уменьшается, а одаряемого увеличивается.

    Собственник, право которого зарегистрировано в соответствии с законодательством, может поступать с принадлежащим ему недвижимым имуществом по своему усмотрению: осуществить его продажу, подарить, сдать в аренду. Желание нового владельца продать подаренную квартиру, в большинстве из представленных в практике случаев, легко осуществимо при отсутствии в ней старых жильцов. Новый собственник может столкнуться с рядом проблем, пытаясь продать дарственную квартиру:

    1. Даритель, являющийся единственным собственником квартиры, может заключить договор дарения без волеизъявления граждан, проживающих в ней.
    2. Договор дарения можно оформить не только на всё жилое помещение, но и на его долю.
    3. На практике в роли дарителя часто выступают пожилые люди, плохо разбирающиеся в законах, не понимающие до конца всех последствий своего поступка. Подарив свое единственное жилье, они уверены, что смогут спокойно проживать в нем до конца жизни.
    4. Органы опеки и попечительства должны согласиться на продажу квартиры, если в ней прописаны дети, но только в случае, если их родители лишены родительских прав и они находятся под опекой.
    5. Сложно найти желающих покупать квартиру с прописанными в ней посторонними гражданами.

    В договоре дарения может быть оговорено право проживания лица, подарившего квартиру в ней, что, по мнению многих юристов, лишает его основного признака – безвозмездности. При реализации договора дарения правовые аспекты особенно тесно переплетаются с нравственными. Можно ли продать квартиру, полученную по дарственной, если в ней проживает близкий человек? С юридической точки зрения, можно. Закон предполагает, что взрослый дееспособный человек должен задумываться о последствиях, прежде чем совершать такие серьезные действия.

    Через какое время можно продать квартиру после дарения

    Договор дарения квартиры подлежит обязательной регистрации в Росреестре, после чего новому хозяину предстоит оформлять права собственности на недвижимость в соответствии с установленной законом процедурой:

    • собрать необходимые документы;
    • обратиться в управление Росреестра по месту нахождения дома;
    • получить свидетельство, подтверждающее право собственности.

    Законом предусмотрено, что на оформление права собственности государственные органы имеют не более трех месяцев.

    Свидетельства о госрегистрации права сейчас уже не выдают, новый собственник получит выписку из Единого государственного реестра недвижимости – этого вполне достаточно. Одаряемый получает выгоду без каких-либо затрат с его стороны, поэтому он должен уплатить налог на подаренную квартиру. Если квартира подарена кем-либо из близких родственников, налог платить не придется.

    Новый хозяин в некоторых случаях задается вопросом: когда можно продать квартиру после дарения? По закону ее можно продать сразу после того, как будет получена выписка из Единого госреестра прав на недвижимость, но это стоит делать только при экстренной необходимости, т.к. придется платить налог.

    Документы для продажи квартиры, полученной по договору дарения

    При продаже подаренного жилья, необходимо собрать стандартный для этого рода сделок пакет документов:

    • паспорта или другие удостоверяющие личность документы;
    • выписка из Единого госреестра прав на недвижимость;
    • технический и кадастровый паспорта;
    • справка из паспортного стола о том, что в квартире прописаны или проживают другие лица;
    • согласие органов опеки на продажу при наличии детей среди прописанных лиц;
    • договор о купле-продаже;
    • квитанция об уплате госпошлины.

    Налоги при продаже квартиры

    Продажа любого объекта недвижимости облагается подоходным налогом (НДФЛ), который составляет 13% с резидентов Российской Федерации, т.е. лиц, проживающих в стране не менее 183 дней на протяжении двенадцати идущих подряд месяцев, и 30% — с нерезидентов.

    Какой налог придется платить новому владельцу квартиры, если он надумает её продавать, зависит от того, сколько лет он владел этим жилищем. Чтобы подсчитать, какой налог придется платить, необходимо учесть следующие нюансы:

    • когда именно подарили квартиру – ориентиром должна служить дата 1 января 2016 года;
    • когда новый хозяин зарегистрировал своё право собственности на подарок — до или после 1 января 2016 года;
    • является даритель близким родственником или посторонним человеком;
    • в течение какого периода новый собственник владеет квартирой.

    В ЕГРП вносится запись о появлении нового собственника у объекта недвижимости. Начиная с даты, указанной на выписке, отсчитывается срок владения. С 1 января 2016 года не платить налог при продаже можно, если квартира в собственности уже не три года, как раньше, а пять лет. Прежний трехлетний срок сохранился для граждан, продающих жилище, подаренное близким родственником, например дарителем является бабушка, а одаряемым – внук. К близким родственникам нормативные акты относят родителей, мужа, жену, детей, братьев и сестер, они перечислены в Семейном кодексе РФ. Невестка или зять не относятся к близким родственникам, в отношении них будет действовать срок пять лет.

    Читать еще:  Срок давности по оспариванию сделок с недвижимостью

    Продажа до 3 лет после дарения

    Если продажа подаренной квартиры планируется ее новым хозяином раньше, чем через три года после регистрации в Росреестре, ему придется платить налог вне зависимости от обстоятельств процедуры дарения. При этом не имеет значения, была квартира подарена до или после 31 декабря 2015 года, т.к. трехлетний срок владения обязателен и до принятия новых правовых актов. Граждане, имеющие льготы по другим видам налогов, например, пенсионеры и инвалиды, обязаны оплатить налог при заключении договора купли-продажи недвижимости. Если дарителем является посторонний человек, а одаряемый продает квартиру до истечения положенного срока пяти лет, ему придется платить двойной налог – на дарение и с продажи.

    Органы местного самоуправления могут принять соответствующие постановления о снижении срока владения, т.е. в каждом регионе может устанавливаться срок, отличный от общероссийского, превышать который нельзя.

    С 2016 года внесены существенные изменения в правила расчета налога при продаже недвижимости, при этом неважно, как она была получена. Это объясняется распространенностью намеренного занижения реальной стоимости квартиры в договоре купли – продажи с целью уменьшения суммы налога.

    В настоящее время на рынке недвижимости существует два вида стоимости:

    Сколько будет стоить жилое помещение, определяет продавец, сообразуясь со всеми факторами, влияющими на цену жилья:

    • валютный рынок;
    • сезонность;
    • престижность района;
    • этаж и многое другое.

    Рыночная стоимость нестабильна, подвержена частым переменам. Она определяется приблизительно, в зависимости от цены в данный момент на подобное жилье, т.к. никто не купит недвижимость с явно завышенной стоимостью.

    На величину кадастровой стоимости внешние факторы не влияют. Она определяется как стоимость работы и материалов, затраченных при строительстве, за минусом износа помещения.

    Когда новый собственник, т.е. одаряемый, обращается за регистрацией права собственности, специалисты определяют кадастровую стоимость недвижимости. В большинстве случаев она оказывается ниже рыночной.

    По новым правилам, введенным с 2016 года, расчет налога ведётся с учётом кадастровой стоимости, если стоимость, указанная в договоре, явно занижена. Эти правила действуют в отношении имущества, которое перешло в собственность продавца в период с 1 января 2016 года. Стоимость квартиры по договору купли – продажи, и определенная специалистами кадастровой палаты сравниваются, затем выбирается наибольшая, ее используют при расчете налога.

    Кадастровая стоимость даренного помещения берется за основу для расчета налога в тех случаях, когда продавец желает скрыть полученный в действительности доход и указывает в договоре заниженную стоимость. Размер кадастровой стоимости могут оспорить заинтересованные лица, чьи имущественные права или обязанности непосредственно зависят от данной величины. При несогласии собственника с кадастровой стоимостью, он может попытаться снизить ее путем обращения в специальную комиссию или суд.

    Продавец квартиры платит налог в размере 13% от кадастровой стоимости квартиры, умноженной на 0,7 (так называемый «понижающий коэффициент»).

    Новый владелец, получивший в подарок не всю квартиру, а определенную долю, обязан платить налог по общим правилам.

    При уплате налога можно получить налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей.

    Примеры:

    1. Бабушка подарила своей внучке квартиру 01.04.2015. Право собственности оформлено до 1 января 2016 года, а именно — 05.06.2015. Рыночная стоимость составляет 5 миллионов рублей, кадастровая — 3,5 миллиона рублей. В целях ухода от уплаты налога, в договоре указана стоимость 990 тысяч рублей. Расчет выполняется по старым правилам, кадастровая стоимость не учитывается, с учетом налогового вычета налог равен нулю.
    2. Квартира в доме была получена по договору дарения 02.03.2016. Собственность узаконена после 1 января 2016 года — 15.04.2016. Рыночная стоимость составляет 5 миллионов рублей, кадастровая — 3,5 миллиона рублей. В целях ухода от уплаты налога, в договоре указана стоимость 990 тысяч рублей. Расчет проводится по новым нормам, кадастровая стоимость необходимо умножить на 0,7 («понижающий коэффициент»).

    Доход от продажи равен (3,5 миллиона Х 0,7) = 2 миллиона 450 тысяч рублей.

    13% = 2 450 000 – 1000 000 Х 13% = 188,5 тысяч рублей.

    С учетом налогового вычета налог равен 188,5 тысяч рублей.

    Для наглядности расчет представлен в таблице.

    Пример № Дата оформления договора дарения Дата оформления права собственности Какая стоимость берется за основу при расчете налога Размер налога с учетом налогового вычета
    Рыночная Кадастровая Стоимость по договору
    1 01.04.2015 05.06.2015 5 миллионов рублей 3,5 миллионов рублей 990 тысяч рублей
    2 02.03.2016 15.04.2016 5 миллионов рублей 3,5 миллионов рублей 990 тысяч рублей 188,5 тысяч рублей

    При покупке другой квартиры вместо проданной, полученной в дар, можно получить имущественный вычет в размере не более 260 тысяч рублей. Воспользоваться вычетом можно один раз. Если продажа квартиры после дарения и покупка новой произведена в течение одного года, налог может существенно уменьшиться, а в некоторых случаях необходимость уплаты отпадет.

    Подать декларацию необходимо до 30 апреля следующего за продажей года, заполнив форму 3-НДФЛ. Налог должен быть уплачен до 15 июня, чтобы избежать начисления пени, штрафов.

    Продажа после 3 лет после дарения

    Если гражданин был одарен квартирой своим близким родственником и задался целью продать ее через три года после дарения, он освобождается от уплаты налога.

    Если даритель – посторонний человек, налог придется платить на общих основаниях или ждать, когда пройдет пять лет с момента регистрации права собственности.

    Найти нужное отделение Бинбанка на карте:

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *