Что относится к объектам незавершенного строительства

Содержание

Что такое незавершенное строительство? Во времена нестабильной экономики ряд объектов, возводимых по договорам строительного подряда, оказываются "замороженными" на стадии возведения. Происходит это по разным причинам – нехватке финансов либо стройматериалов и т. п. В таких ситуациях можно вести речь о незавершенном строительстве.

Объект незавершенного строительства – определение

Что же это за объекты? В действующем законодательстве прямого определения данного термина не содержится. ГК РФ в своей статье номер 130 (часть 1) относит к недвижимости (недвижимому имуществу) все то, что связано с землей (недра, земельные участки и т. п.). Главный признак недвижимого объекта – его невозможно перемещать без нанесения назначению его несоразмерного ущерба. Сюда можно отнести также возведенные строения и те самые "незавершенные" объекты, о которых пойдет речь. Вывод здесь один – действующее законодательство однозначно относит "незавершенку" к категории объектов недвижимости.

Таким образом, Градостроительный кодекс РФ толкует понятие подобного объекта как здание (либо строение, сооружение), процесс строительства которого не завершен. Сюда не относятся временные постройки – речь идет о киосках, навесах и т. п. Судебная практика показывает, что в конкретных спорах судьям приходится обращаться к юридическому статусу объектов незавершенного строительства, то есть их правовому режиму.

Например, если на земельном участке имеется уже возведенный фундамент со стенами здания, то переместить данный объект невозможно, не нанеся ему несоразмерный ущерб. Таковой по определению относится к недвижимости. Вывод: определяя статус спорного объекта, суд в первую очередь берет во внимание его существенные физические свойства, и уже затем – наличие либо отсутствие госрегистрации прав на него.

Не все так просто

В то же время в судебной практике полно споров по данному вопросу. Разброс мнений по данному вопросу весьма широк. Часть правоведов считает объектом незавершенного строительства любое здание, находящееся в процессе реконструкции либо возведения, пока не имеющее разрешения на ввод в эксплуатацию. Данное определение не учитывает того немаловажного обстоятельства, что процесс строительства объекта порой может быть прекращен либо законсервирован по самым разным причинам.

Если исходить из последнего определения, данные объекты недвижимости уже невозможно назвать образцами незавершенного строительства. В то же время их не отнесешь и к совокупности стройматериалов, так как часть из них, будучи применена в постройке, утратила свои изначальные свойства.

Статья номер 219 ГК РФ гласит, что право собственности должно быть зарегистрировано в том числе и на вновь создаваемое имущество, которое можно отнести к категории недвижимости. Именно под данное определение попадают объекты "незавершенки".

Как распознать "незавершенку"?

Рассмотрим основные требования к объекту незавершенного строительства:

  1. Имеющаяся прочная связь с участком земли, на котором объект возводится (с указанной выше невозможностью перемещения без нанесения ущерба).
  2. Индивидуальное назначение объекта.
  3. Наличие факта приостановки, консервации либо окончательного прекращения процесса строительства данного здания (сооружения).

Определимся окончательно: под подобным объектом можно подразумевать определенную единицу недвижимости, строительные работы на которой прекращены, приостановлены либо законсервированы.

Признание права собственности на объект незавершенного строительства

Если ранее таковые законодательством рассматривались в виде совокупности стройматериалов совместно с вложенным трудом и не относились к предметам гражданско-правовых сделок, то с внесением изменений в ГК РФ (в его статью номер 130) они оказались включенными в перечень вещей, относящихся к недвижимости. О первоначальной государственной регистрации объекта незавершенного строительства, согласно одной из наиболее распространенных точек зрения, следует вести речь с момента прекращения в отношении него договора подряда.

Именно такой подход чаще всего преобладает в существующей судебной практике. В новой редакции закона регистрация прав собственности на подобные объекты больше не обусловлена необходимостью совершать с ними определенные сделки. Какой отсюда следует вывод? Степень готовности подобного объекта относится лишь к описательным критериям. После осуществления процедуры госрегистрации согласно установленному законом порядку подобная постройка юридически может быть отнесена к объектам гражданского права со всеми вытекающими последствиями.

То есть можно говорить о возникновении совершенно нового, целостного и самостоятельного правового объекта. Права на объект незавершенного строительства регистрируются административным порядком на основании перечня определенных документов. Кроме того, подобное право может быть признано согласно судебному решению.

Законодательные тонкости

Относятся подобные дела к арбитражным и судам общей юрисдикции. Наиболее сложный вопрос в данной категории споров – кому именно отдать право собственности – инвестору, заказчику либо подрядчику. В данной ситуации много противоречий и юридических нюансов. При рассмотрении подобной категории дел в качестве доказательств принимается ряд документов, содержащих подтверждение права собственности на участок земли, наличие разрешения на строительство, совокупность проектной и прочей документации на объект капитального строительства и т. п.

К сожалению, правовые нормы в данной области отношений содержат целый ряд противоречий, в связи с чем законодательство в этой части может быть истолковано в достаточно широком смысле. Это ведет к злоупотреблениям со стороны различных заинтересованных лиц. Следует упомянуть, что данные правовые отношения нуждаются в дополнительной более детальной регламентации с целью устранения имеющихся пробелов в юридических актах и достижение единства в существующей судебной практике.

Поговорим об участке с незавершенным строительством

Для возможности оформления незавершенного строительства тот земельный участок, где оно ведется, обязан находиться в собственности, аренде либо владелец его должен обладать правом наследуемого пожизненного владения или бессрочного пользования. Согласно определению (напоминаем, к недвижимости относится все то, что связано с землей прочно и не может быть перемещено без нанесения объекту несоразмерного ущерба) отсюда следует, что обладание капитальным фундаментом – непременное требование к тому объекту, который претендует на подобное звание.

Возводимый объект незавершенного строительства по определению не может являться предметом договора такого подряда, действие которого не прекращено. В противном случае (ГК РФ, статья номер 740) подрядчик продолжает обладать правом продолжения работ, то есть будут иметь место права так называемых третьих лиц. Как гласит закон номер 122-ФЗ в своей статье номер 25, правообладание подобным незавершенным строительством невозможно без разрешения на строительство, наличия проекта с подробным описанием объекта и документов, регламентирующих права на участок земли.

Если все перечисленные выше условия соблюдены, владелец "незавершенки" имеет полное основание оформить объект капитального строительства в собственность. До регистрации их любая связанная с объектом сделка законом не будет считаться действительной.

Другой немаловажный момент – правильно оформить право на тот земельный участок, который занят под "недострой". Статья номер 222 ГК РФ гласит, что если недвижимость возводилась на не предназначенном для данной цели земельном участке, то она получает статус самовольной постройки. Приобретение права собственности на таковую в данном случае невозможно, и возведенный объект подлежит сносу.

Какие документы требуются для оформления незавершенного строительства?

Пакет необходимых бумаг состоит из:

  1. Заявления о регистрации объекта незавершенного строительства (прав собственности на него).
  2. Удостоверяющего личность документа.
  3. Квитанции по уплате госпошлины.
  4. Документов на участок земли – свидетельства права собственности либо договора аренды.
  5. Разрешения соответствующих органов на ведение строительства на данном конкретном участке.
  6. Полученное в органах БТИ описание (технический план объекта незавершенного строительства).

Весь пакет документов сдается в регистрационную палату.

Как происходят сделки с такими объектами?

Как уже было упомянуто, оформленный должным образом объект "незавершенки" считается недвижимым имуществом. Именно потому любая сделка по купле или продаже незавершенного строительства аналогична сделке с любой другой недвижимостью. Покупатель, желающий приобрести "незавершенку", должен уделить внимание следующим моментам:

– наличию подтверждающих регистрацию объекта документов;

– присутствию решения органов власти о выделении под строительство земельного участка;

– плану вышеупомянутого объекта незавершенного строительства;

– наличию всей полагающейся документации (технической и проектно-сметной) ;

– документам, которые подтверждают расторжение подрядного договора на строительство объекта.

Все данные с характеристиками имущества, включая местонахождение его на территории участка, в обязательном порядке указываются в договоре о купле-продаже недвижимости.

Составляется подобный договор по строго определенному образцу, обязанному к соблюдению всеми участниками сделки.

Особенности составления договора о купле-продаже "незавершенки"

  1. Составление его обязательно в письменной форме с государственной регистрацией. Если форма договора не соблюдена, это ведет к его недействительности.
  2. Как и при любых сделках, должны быть указаны подробные данные сторон участников договора – с паспортными данными, адресами проживания и т. п.
  3. Предмет договора обязан быть четко определен, то есть имеющиеся в нем данные должны позволять с точностью установить, о продаже какого именно объекта идет речь. К таким данным прежде всего относится адрес, по которому расположена постройка.

Необходимо учитывать, что имеются как "строительный", так и "почтовый" адреса. "Строительный" адрес указывается в разрешении на постройку и определяет место, в котором предоставлен участок для возведения объекта. "Почтовый" адрес может ему не соответствовать. Он бывает присвоен дому лишь по завершении процедуры сдачи приемочной комиссии. Подобные разночтения следует учитывать при составлении документации на планируемое приобретение.

Помимо прочего, обязательно должна указываться цена объекта.

Обязан быть подробно перечислен круг лиц, обладающих правом пользования.

Права на продающуюся недвижимость третьих лиц должны быть соблюдены. При совершении сделки предупредить об этом покупателя – обязанность продавца. Речь может идти о правах нанимателей, арендаторов, имеющемся залоге либо пожизненном пользовании. В случае неисполнения подобных обязательств покупатель вправе требовать снижения цены продажи либо полного расторжения договора с возмещением всех убытков.

Читать еще:  Правовое обеспечение национальной безопасности зарплата

Окончательная передача недвижимости между продавцом и покупателем с принятием его последним происходит в момент подписания сторонами т. н. передаточного акта.

Какие объекты считаются самовольными постройками?

Согласно закону, таковыми могут считаться любые строения, сооружения, дома, возведенные на участках земли, не отведенных для данных целей, созданные без полученных на то разрешений, построенные со значительным нарушением градостроительных и прочих норм и правил. Если присутствует в наличии хотя бы один из признаков, указанных выше, строение относится к самовольным постройкам. Приобретение права собственности на него невозможно за исключением случая постановления об этом судебного органа.

Какие документы подтверждают окончание действия договора подряда строительства?

  1. Соглашение сторон либо судебное решение о расторжении подобного договора.
  2. Акт о приемке-сдаче объекта по завершении подрядчиком определенного этапа работ совместно с соглашением о приостановлении дальнейшего действия договора подряда.
  3. Прочие документы об окончании договорных отношений законным способом (речь может идти о невозможности исполнения, ликвидации подрядчика и т. п.)

Если возведение объекта недвижимости происходило несколькими лицами, между всеми участниками строительства мог заключаться договор простого товарищества. Речь идет в данном случае об общей долевой собственности на указанный объект. В случае привлечения финансовых средств инвесторов застройщиком речь идет о невыполнении обязательств заказчика перед инвесторами по причине невозможности завершения строительства. Тогда прав на конкретную часть объекта у инвесторов не возникает.

Как оформить жилой дом в "незавершенку"?

Если вы хотите свой объект незавершенного строительства (жилой дом) оформить должным образом, вам следует наведаться по адресу, где расположен территориальный отдел градостроительства и архитектуры. С собой не забудьте прихватить пакет документов, состоящий из:

  1. Заявления о регистрации либо вводе в эксплуатацию.
  2. Паспорта (другого удостоверяющего личность документа).
  3. Необходимых документов на землю.
  4. Всех необходимых разрешений и согласований на застройку данного участка.
  5. Проекта возведения вашего коттеджа.
  6. Технических условий, касающихся обеспечения объекта инженерными коммуникациями.
  7. Квитанции на оплату госпошлины.
  8. Кадастрового паспорта на ваше строение.

В последнем содержится краткая информация о возводимом доме с графическим планом территории. Подобный документ обязательно должен включать кадастровый паспорт того участка, на котором располагается дом. В случае продажи дома без такого паспорта сделка не будет проведена. Технического паспорта объекта незавершенного строительства в таком случае не требуется, но в качестве приложения к кадастровому паспорту обязан иметься технический план на любой дом, даже недостроенный.

Что делать, если документы отсутствуют?

Если сильно постараться, возможно оформление "незавершенки" даже при отсутствии нужных бумаг. В этой ситуации следует действовать так, как будто бы строительство коттеджа только начинается. Пошаговый план действий состоит из:

  1. Написания заявления на получение всех необходимых разрешительных документов, без которых вы будете всего лишь самовольным застройщиком.
  2. Оформления заказа на готовый проект дома, аналогичный возведенному, с обязательным его утверждением.
  3. Составления совместно с представителем БТИ технического плана строения.
  4. Заказа в кадастровой палате паспорта объекта.

Со всем собранным пакетом документов следует пройти процедуру регистрации в отделе архитектуры и градостроительства.

В качестве альтернативы возможно написание в органы БТИ заявления об оформлении работниками бюро объекта – вашего недостроенного дома. Это достаточно расходный вариант, но экономит ваше время и нервы.

Если речь идет о недостроенной даче, пакет документов несколько упрощен – можно не предъявлять разрешение на строительство и ограничиться лишь кадастровым планом. В случае возведения коттеджа или жилого загородного дома пакет документов обязан быть в полном составе.

Облегчить оформление всех необходимых бумаг можно в случае заказа или покупки типового проекта жилого коттеджа у проверенной строительной компании.

Как передается незавершенное строительство?

Так же, как и в случае с законченным объектом, передача производится путем составления и подписания соответствующего акта, именуемого актом приема-передачи. Когда речь идет о незавершенном строительстве, требующем доведения до готовности либо совершения определенных работ (например, отделочных), весь состав подобных недоделок должен быть отражен в подписанном на момент приемки договоре.

На основании утвержденного акта приемки могут быть окончательно оплачены выполненные по условиям контракта работы.

О правах на "незавершенку"

Не секрет, что в последние годы и десятилетия ситуация на рынке строительства является экономически нестабильной. В данном случае из всех видов объектов незавершенного строительства мы ведем речь о некоммерческой недвижимости, то есть о жилье. Многочисленные случаи из практики говорят о том, что весьма и весьма часто при наличии финансовых проблем застройщики пытаются затянуть процесс передачи дольщикам фактически возведенных помещений. Порой же они и вовсе выбирают процедуру своего банкротства.

Что же делать дольщику, чтобы защитить собственные законные интересы? В такой ситуации на помощь придет возможность признать право его собственности на ту недвижимость, которая входит в состав объекта незавершенного строительства (долевого). Для этого следует обратиться в суд.

Занимаясь сбором документов на оформление иска к не выполнившему собственные обязательства застройщику, следует учитывать ряд моментов:

  1. Подобные категории дел рассматриваются судами по месту нахождения (территориально) того объекта долевого строительства, о котором идет речь.
  2. Подразумевается фактически завершенный, но не введенный в эксплуатацию объект. Если застройщик тянет время (то есть речь идет о просрочке в исполнении его собственных обязательств), данное обстоятельство не может служить основой для судебного обращения с целью признания прав собственности дольщика на объект.

Порой в судебной практике встречаются (в виде исключения) примеры, когда право собственности на долю объекта признавалось при степени готовности объекта незавершенного строительства от 75%. Но данные случаи можно рассматривать скорее как исключение. Вероятность получения удовлетворяющего судебного решения высока в том случае, когда степень готовности возводимого здания – 90% и выше. Причем предоставление суду доказательства готовности дома – непосредственная забота дольщика (истца).

– В своем исковом заявлении дольщик не может требовать признания прав собственности целиком на весь объект "незавершенки". Его право – претендовать лишь на соразмерную часть объекта, обозначенную в заключенном с застройщиком договоре. Часто юридически неграмотные дольщики оформляет исковое требование о признании прав собственности на "квартиру", "гараж" либо "машиноместо". Здесь следует пояснить, что пока единица долевого строительства официально не сдана в эксплуатацию, в правовом смысле ее нельзя расценивать в качестве полноценной недвижимости.

– Возникновение этого права собственности возможно лишь на объект, имеющийся в наличии, местоположение в рамках строящегося объекта (здания, дома) которого может быть четко идентифицировано. Делается это исходя из условий договора и имеющейся проектной документации.

– Право на обращение в суд с подобным иском дольщик имеет лишь в случае полного исполнения собственных обязательств по договору с застройщиком в части оплаты.

В случае проведения процедуры банкротства в отношении застройщика признание подобного права на квартиру или другую единицу долевого строительства возможно лишь тогда, когда имеется в наличии разрешение на ввод ее в эксплуатацию, а сторонами подписан передаточный акт до той даты, когда арбитражный суд принял заявление о банкротстве.

В силу своих технических и юридических особенностей так называемый объект незавершенного строительства имеет несколько отличий от обычной недвижимости. Это отражается при совершении соответствующих операций со зданием.

Юридическое понимание объекта

Вне зависимости от того, на какой стадии возведения находится здание, строительство которого не завершено, оно относится к недвижимости, поскольку в Гражданском кодексе России (статья 130) прямо указывается: все, что имеет неотъемлемую физическую связь с землей, относится к недвижимому имуществу. Тем не менее, в отечественном законодательстве нет ни самого понятия такого объекта, ни его точного определения.

В практике сложилось такое понимание этого термина, которое соответствует одновременно всем перечисленным признакам:

  • это недвижимый объект, строительство которого находится на любой стадии: от возведения фундамента и первого этажа до работ, связанных с монтажом окон, дверей, сооружений коммуникаций в уже готовом доме;
  • здание является так называемым объектом капитального (долгосрочного) строительства: т.е. киоски, ларьки и прочие сооружения временного характера не соответствуют определению;
  • процесс строительства такого здания по разным причинам приостановлен до какой-то конкретной даты (либо без указания даты в случае объективной невозможности) в связи с субъективными факторами: нехватка средств, форс мажор, изменение рыночной конъюнктуры.

Тем не менее, в Градостроительном кодексе и прочих нормативных актах не указывается напрямую, что можно считать объектом капитального строительства. Поэтому на теоретическом уровне затруднения в определении существуют до сих пор.

Нормативная база, которая содержит некоторые основания для толкования понятия объекта незавершенного строительства, следующая:

  1. Гражданский кодекс.
  2. Градостроительный кодекс.
  3. Инструкция о порядке составления отчетности по капстроительству.

Исходя из этих документов можно дать такое определение : это недвижимый объект строительства, который не завершен с технической точки зрения: т.е. конструкция здания и/или монтаж систем жизнеобеспечения не проведен полностью или частично, что исключает возможность проживания в нем, организации нежилых помещений и любой другой вид эксплуатации.

Вопросы в суде, которые касаются подобных объектов, несут в себе долю риска в связи с тем, что в судебной практике также не существует единого представления о признании дома объектом незавершенного строительства. Прецеденты разбирательств пока не создали единой процедуры принятия решения.

Право собственности на незаконченный объект

Право собственности можно оформить и на те объекты, которые находятся на определенной стадии строительства и соответственно, являются незавершенными.

С даты оформления документа возникает и юридическое право владения им (статья 219 Гражданского кодекса). Все действия со зданием, земельным участком под ним и вокруг него можно совершить именно после регистрации:

  • продажа (покупка);
  • дарение;
  • мена;
  • предоставление в залог под денежные средства или другие возможности;
  • передача в наследство.

Документы, которые удостоверяют юридические права собственника на участок и здание, следующие:

  • свидетельство о собственности (отдельно на объект и отдельно на земельный участок);
  • свидетельство о наследовании (в том числе пожизненно наследуемого);
  • свидетельство о праве длительного (или бессрочного) пользования участком в целях строительства;
  • договор долгосрочной аренды.

До недавнего времени перевести недостроенную недвижимость в собственность можно было только при том условии, что владелец намерен совершить с ней какую-либо операцию в ближайшее время (продать, подарить. обменять и т.п.).

Однако актуальная редакция соответствующего федерального закона (№ 196-ФЗ) не предъявляет подобных требований. Теперь можно свободно регистрировать дом как собственность без обязательства дальнейшей его продажи, мены и др.

Право собственности может оформить на себя только совершеннолетний, дееспособный гражданин либо представитель его интересов (в этом случае обязательно оформляется доверенность, которая подписывается нотариусом).

Регистрация собственности: полный перечень документов

В силу специфики объекта, строительство которого не завершено, список документов, подающихся для регистрации, значительно шире, чем в обычном случае:

  • стандартный бланк заявления;
  • оригинал паспорта или другого документа, который подтверждает личность;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • документы с проектом и сметами на строительство (технический паспорт, кадастровый паспорт, документы бухгалтерской отчетности и прочие);
  • свидетельство о праве собственности на земельный участок;
  • разрешение, которое выдается муниципальными органами на строительство;
  • весь пакет учредительных документов, которые подтверждают факт регистрации и открытия юридического лица;
  • документы, доказывающие, что здание не относится к предмету договора подряда, т.е. факт того, что в настоящий момент не ведутся строительные работы по данному адресу (к таким документам, например, относится соглашение о прекращении действия договора подряда);
  • документы, удостоверяющие в том, что здание не находится под арестом, на него не претендуют третьи лица, и нет никакого иного вида обременения (эти факты отражаются в выписке из ЕГРГН).
Читать еще:  Пени за неуплату транспортного налога физическим лицом

Регистрация права собственности происходит во время личного обращения в территориальное отделение Росреестра непосредственно заявителя или его представителя, который действует по доверенности.

Зарегистрировать в собственность можно и часть здания, строительство которого не завершено. Но в этом случае предоставляется дополнительный пакет документов, которые удостоверяют, что существуют финансовые и технические возможности завершения строительства.

Степень незавершенности объекта

Законодательство не выделяет степени незавершенности строительства, поэтому в общем смысле незавершенным является любой объект, начиная с того, у которого только заложен фундамент, и заканчивая тем, в котором не выполнены инженерные, отделочные работы, необходимые для ввода здания в эксплуатацию.

С точки зрения строительной документации можно выделить 4 стадии строительных работ, на каждой из которых дом считается незавершенным. Описание каждого этапа приведено в таблице.

стадия строительных работ процент завершенности работ что выполнено или осуществляется на этом этапе
начальная 0-15% в полном объеме исполнены работы по составлению проекта, изыскательные работы, построены временные здания и вспомогательные объекты, принято решение о поставщиках стройматериалов и строительного оборудования
средняя 16-50% начата и продолжается поставка стройматериалов, машин, оборудования, практически окончен монтаж стен и несущих основ всех перекрытий, крыши, продолжаются работы по монтажу внутренних инженерных систем в здании
высокая 51-75% в полном объеме выполнены все изыскательные работы, поставка оборудования, машин и стройматериалов продолжается, монтаж внутренних инженерных систем выполнен более, чем наполовину, отделочные работы – в начальной стадии
завершающая 75-99% поставка всех стройматериалов и оборудования завершена в полном объеме, отделочные работы выполнены более, чем наполовину, временные и вспомогательные здания построены в полном объеме, пусконаладочные работы – в начальной стадии

Предполагается, что объект выполнен полностью (степень завершенности 100%), если он введен в эксплуатацию, что подтверждается фактом приемки соответствующими органами.

Консервация объекта

Здание, строительство которого является незавершенным, может быть законсервировано по решению заказчика строительных работ до определенной даты (или без ее указания). Такая мера обязательна при условии, когда остановку в работе планируется совершить на срок от 6 календарных месяцев – об этом указывается в Градостроительном кодексе России.

Последовательность действий следующая:

  1. Заказчик принимает решение о временном прекращении стройки и консервации объекта. Факт отражается в соответствующем приказе, который содержит информацию о сроках разработки документации, необходимой:
  • для процедуры консервации;
  • для организации работы по инвентаризации незавершенного объекта.

Форма приказа свободная, один из типовых бланков представлен ниже.

  1. Далее заказчик письменно уведомляет подрядчика о своем решении в соответствии с теми сроками, которые были указаны в договоре подряда.
  2. Необходимо получение разрешения на консервацию со стороны государственной экологической экспертизы, работу которой заказчик оплачивает в полном объеме.
  3. При необходимости заказчик также должен заблаговременно направить письменные уведомления в различные органы и структуры, например:
  • в пожарную инспекцию;
  • в местное отделение ГИБДД;
  • органы внутренних дел и др.
  1. Заказчик перед проведением консервации обязан:
  • оплатить подрядчику в полном объеме все работы, выполненные к настоящему моменту (статья 752 Гражданского кодекса);
  • возместить возможный материальный ущерб, связанный с таким решением (например, строительная компания уже приобрела все необходимые материалы, а теперь необходимость в них отпала);
  • договориться о дальнейшем плане действий, если заказчик предполагает консервацию на определенный срок с дальнейшей «разморозкой» строительства.
  1. Если консервация проводится силами компании-застройщика (это наиболее распространенный случай на практике), то заключается новый договор подряда (или дополнительное соглашение к изначальному договору), в котором указываются дата начала и окончания консервации, виды работ, стоимость и другие существенные условия.
  2. Созыв инвентаризационной комиссии для оценки объекта и определения условий консервации. В эту комиссию входят представители всех участников договора подряда:
  • генерального подрядчика и субподрядчиков;
  • заказчика;
  • компании, разрабатывавшей проект здания.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Факт консервации объекта незавершенного строительства необязательно влечет за собой прекращение действия изначального договора между застройщиком и заказчиком о проведении строительства. Т.е. решение о том, продолжать сотрудничество или нет, стороны принимают отдельно.

Работа инвентаризационной комиссии

Собранная инвентаризационная комиссия осуществляет проверочные работы с целью:

  1. Определения текущего состояния строительного объекта, степени выполнения работ согласно выработанным критериям.
  2. Обнаружения того строительного оборудования, систем коммуникации, которые были переданы в строительство, но остались незавершенными.
  3. Определения фактов завышения или занижения стоимости строительных работ по причинам:
  • изначальных ошибок в сметной документации, бухгалтерских документах;
  • неправильного применения поправочных коэффициентов, с помощью которых стоимость работ, зарплаты, прочих издержек пересчитывается с учетом актуальных цен на рынке;
  • вхождения в общую смету тех пунктов, которые не имеют непосредственного отношения к работам по договору (например, ремонт оборудование, устранение последствий непредвиденных сбоев в работе техники, работы по пуску машин и т.п.).

Акт о приостановлении строительства

По итогу работы комиссии составляется соответствующий документ, который называется акт о приостановлении строительства (форма № КС-17). Документ является основным юридическим подтверждением того, что работа будет приостановлена, а сам объект – законсервирован. В него обязательно включаются такие сведения:

  • название объекта, все его паспортные данные;
  • цели строительства здания;
  • дата начала и предполагаемая дата окончания работ (как предусматривалось изначально);
  • полная стоимость всех работ, которая была согласована изначально при заключении сторонами договора подряда (сметная стоимость);
  • сметная стоимость работ, которые выполнены по факту до даты прекращения в связи с решением о консервации;
  • сумма, которая необходима на работы по консервации и обслуживанию объекта до того момента, когда строительство будет возобновлено.

Акт о приостановлении строительства имеет утвержденную, унифицированную форму и выглядит, как показано на скрине.

Таким образом, в юридическом смысле консервация – это не прекращение работы, а ее приостановка, вызванная теми или иными причинами. При этом предусматривается то, что работа будет возобновлена через определенный или неопределенный срок силами действующего застройщика или другой компании, с которой будет заключен новый договор подряда.

Документы, которые оформляются после приостановки

После того, как были получены соответствующие разрешения, достигнуты договоренности с подрядчиком, а также после вступления в силу акта о приостановлении строительных работ между заказчиком и строительной компанией должны быть составлены и подписаны следующие документы:

  1. Акт о приемке выполненных работ (частично выполненных работ) заказчиком по форме КС №2.

На основании этого документа составляется справка о выполненных работах – именно в ней указывается стоимость работ, которую обязан выплатить заказчик подрядчику в установленный срок.

  1. Ведомость, в которой указывается наименование материалов, несмонтированного оборудования, машин, конструкций, которые не будут использоваться в течение срока консервации. Форма документа свободная и обычно представляет собой перечень указанных объектов с отметками их количества и стоимости.
  2. Документ, отражающий полный список всех работ и издержек, связанных с обеспечением целостности и сохранности законсервированного объекта, дополнительных сооружений и всех конструктивных элементов, являющихся неотъемлемой частью недостроенного здания.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Все эти документы требуется составить и подписать не позднее календарного месяца после дня подписания акта о приостановлении строительных работ на незавершенном объекте.

После составления и подписания указанных документов заказчик должен в течение не более 2 календарных месяцев с того дня, когда был подписан акт о приостановлении строительных работ, произвести расчет с подрядчиком:

  • за выполненную до консервации работу в полном объеме;
  • за все убытки, которые возникли в связи с приостановкой работ;

Также заказчик обязан обеспечить за свой счет транспортировку строительных материалов и/или оборудования на другие стройплощадки, если таковые есть (или обеспечить их сохранность – по договоренности со строительной компанией).

Знание юридических особенностей регистрации права собственности на объект незавершенного строительства позволяет заказчику и подрядчику избежать ненужных рисков и суметь отстоять свои интересы в ходе судебного разбирательства.

Время чтения: 4 минут

Гражданское законодательство позволяет регистрировать права не только на готовую недвижимость, но и на объекты незавершенного строительства (ОНС). Для этого указанный объект должен быть поставлен на кадастровый учет в службе Росреестра, а правила этой процедуры регламентированы Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Кадастровый учет незавершенки

Общий перечень оснований для проведения кадастрового учета недвижимости указан в ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ, а для объектов незавершенного строительства в статье 40 указанного нормативного акта предусмотрены дополнительные правила. Для прохождения учетной процедуры заявителю нужно представить разрешение на строительство, правоустанавливающий документ на землю, а также технический план.

Если разрешение на строительство и правоустанавливающие документы на землю собственник возводимого объекта оформляет самостоятельно, то изготовление технического плана на ОНС входит в компетенцию профессионального специалиста – кадастрового инженера. Обязательным условием при составлении техплана на ОНС является указание степени готовности здания, для этого используются расчетные формулы по Приказу Минэкономразвития РФ № 953.

Алгоритм действий для постановки ОНС на кадастровый учет выглядит следующим образом:

  • подготовка правоустанавливающих документов на земельный участок и разрешения на строительство объекта;
  • выбор кадастрового инженера и заключение с ним договора подряда на изготовление технического плана;
  • проведение обследования объекта, расчетов и изменений;
  • отражение характеристик объекта незавершенного строительства в техническом плане;
  • направление технического плана в службу Росреестра для учетных действий;
  • получение выписки из госреестра ЕГРН с указанием кадастрового номера объекта.

Ключевое значение для кадастрового учета будут иметь сведения технического плана. От правильности проведенных измерений зависит положительный результат при обращении в Росреестр.

Комментарий специалиста. Документом, подтверждающим прохождение процедуры кадастрового учета и регистрации права собственности, является выписка из ЕГРН. С января 2017 года указанная выписка является единственным правоустанавливающим документом на любой объект недвижимости, а свидетельство о праве и кадастровый паспорт утратили юридическую силу. Более подробную информацию можно получить у наших специалистов, позвонив по одному из наших телефонных номеров.

Необходимые документы

Перечень документов, которые необходимы для кадастрового учета объекта незавершенного строительства, регламентирован статьями 14 и 40 Федерального закона № 218-ФЗ. Исходя из анализа указанных норм, кадастровый учет будет проводиться на основании следующих документов:

  • технический план на ОНС;
  • разрешение на строительство объекта;
  • правоустанавливающие документы за земельный участок, на котором возводится объект.
Читать еще:  Неподчинение законному требованию сотрудника полиции

Если земельный участок ранее не был поставлен на учет в Росреестре, а права на него не были зарегистрированы в ЕГРН, допускается одновременное совершение учетных и регистрационных действий на землю и объект незавершенного строительства.

Правоустанавливающие документы

Постановка объекта незавершенного строительства на кадастровый учет возможно только при подтверждении законности владения земельным участком. Возведение нового объекта возможно на участке, принадлежащем на праве собственности или на условиях временного пользования (например, аренды). Таким образом, правоустанавливающим документом могут выступать:

  • выписка ЕГРН, подтверждающая право собственности на землю;
  • арендный договор и выписка ЕГРН, содержащая сведения о долгосрочной аренде земли;
  • распорядительный акт местных властей о выделении земли под застройку.

Если собственность на участок была оформлена до июля 2016 года, у правообладателя на руках должно быть свидетельство о праве (с июля 2016 года вместо свидетельства стала выдаваться выписка из ЕГРН).

Если земля ранее не была поставлена на кадастровый учет (например, при выделении участка до 2013 года), эта процедура будет проводиться одновременно в отношении двух объектов – земельный участок и объект незавершенного строительства. После завершения учетных и регистрационных действий будут выданы выписки ЕГРН на землю и ОНС.

Комментарий специалиста. Если у заявителя имеется свидетельство о праве, выданное до июля 2016 года, обменивать его на выписку ЕГРН не нужно. При совершении любой сделки с земельным объектом вместо свидетельства будет выдана выписка из ЕГРН (например, если арендованный участок будет оформлен в собственность застройщика).

Выписка на земельный участок

Если участок после 2013 года проходил процедуру кадастрового учета, сведения о нем уже внесены в ЕГРН. При проведении учетных действий в отношении ОНС будет необходимо получить актуальную выписку ЕГРН на земельный участок. Сделать это можно следующими способами:

  • подать запрос в письменной форме в службу Росреестра;
  • обратиться с запросом через систему МФЦ;
  • оформить запрос в электронной форме через портал госуслуг.

Получение выписки ЕГРН является платной услугой, размер госпошлины будет зависеть от способа обращения с запросом. Выписка необходима уже на стадии обращения к кадастровому инженеру для получения технического плана.

Разрешение на строительство

Статьей 51 Градостроительного кодекса РФ установлено обязательное требование о получении разрешения на строительство, если возводимый объект подпадает под требования градостроительных регламентов. Например, указанный разрешительный документ выдается при возведении многоквартирных зданий. Разрешение на строительство выдается на основании проектной документации и согласования в государственных и муниципальных органах.

При отсутствии указанного документа, возведение объекта незавершенного строительства будет являться незаконным, а изготовление технического плана и проведение учета в Росреестре будет невозможно. Статья 40 Федерального закона № 218-ФЗ допускает возможность кадастрового учета ОНС без разрешения на строительство, если оно не требовалось по условиям нормативных актов. Разрешение на строительство представляется в пакете документов кадастровому инженеру, а затем и в службу Росреестра. Сведения о наличии разрешения будут указаны в содержании технического плана.

Разрешение на строительство

Технический план

Содержание технического плана позволяет определить фактические характеристики объекта незавершенного строительства, которые будут внесены в сведения ЕГРН по итогам кадастрового учета. Технический план изготавливается кадастровым инженером на основании договора подряда и представленных заказчиком документов (правоустанавливающие документы на землю, разрешение на строительство).

Составление техплана на ОНС осуществляется по правилам, зафиксированным в Приказе Минэкономразвития № 953. Также учитываются общие требования к форме и содержанию технического плана, закрепленные в статье 24 Федерального закона № 218-ФЗ. Выделим ключевые особенности оформления техплана на объект незавершенного строительства:

  • готовый документ будет включать текстовую и графическую часть, которая содержит сведения о местоположении объекта на земельном участке – для этого определяются координаты характерных точек контура объекта;
  • назначение и основная характеристика ОНС будет определена из содержания проектной документации;
  • после фактического обследования, инженер должен указать в техплане степень готовности ОНС в соответствие с методикой, регламентированной Приказом № 953;
  • при оформлении техплана на ОНС не составляются планы этажей или частей объекта.

Местоположение объекта незавершенного строительства на участке фиксируется путем определения координат характерных точек контура. Для этого используются различные варианты измерений, а наибольшую точность дает метод спутникового геодезического определения.

Комментарий специалиста. По правилам Приказа № 953, технический план изготавливается в электронной форме и направляется кадастровым инженером в службу Росреестра. Для получения профессионального результата обращайтесь в компанию Смарт Вэй

Как определяется процент готовности здания?

При заполнении сведений о характеристиках объекта незавершенного строительства инженер обязан указать степень его готовности. Для этого проводится фактическое обследование объекта, а также учитывается содержание проектной документации и разрешения на строительство (п. 20 Приказа № 953).

Степень готовности указывается в виде процентного отношения (например, 50%). Для определения степени готовности объекта Приказом № 953 определены две формулы:

  1. , где оценивается стоимостной показатель фактически выполненных работ к общей смете строительства;
  2. , где учитываются доли построенной части каждого конструктивного элемента и значение удельного веса в общем объекте.

Для второй методики используются показатели удельного веса конструктивных элементов. Например, для одноэтажного кирпичного здания удельный вес фундамента составит 18%, стен и перегородок – 19%, а перекрытий – 7%.

Итоговый показатель степени готовности инженер указывает в техническом плане. Законодательные акты не содержат требования о минимально необходимой степени готовности объекта для проведения кадастрового учета.

Координирование здания

Основными характеристиками любого объекта недвижимости являются характерные точки его границ или контура, которые описываются в текстовой части и отображаются в графическом блоке техплана. Определение координат характерных точек контура позволит зафиксировать местоположение ОНС на земельном участке.

Для определения координат кадастровый инженер используется проектную документацию, документы на земельный участок, а также проводит обследование объекта в натуре. Приказом № 953 предусмотрены следующие способы определения координат — геодезический, картометрический, фотограмметрический метод, а также метод спутниковых геодезических измерений. Использование спутникового геодезического метода позволяет получить максимально точные сведения о координатах, а допустимая погрешность будет указана в содержании технического плана.

При заполнении блока сведений о проведенных измерениях, кадастровый инженер указывает на один или несколько методов координирования здания, данные об использованном оборудовании, а также информацию о поверке приборов. Если учтенный объект впоследствии будет достраиваться, его уточненные характеристики будут определены при последующих кадастровых работах с оформление нового технического плана.

Образец технического плана ОНС

Типовая форма технического плана на объекты капитального строительства, а также порядок ее заполнения, зафиксированы в Приказе № 953. На нашем сайте вы можете скачать образец технического плана ОНС с учетом изменений в законодательстве 2017 года.

Сложности в учете ОНС

При оформлении технического плана и проведении кадастрового учета ОНС могут возникать следующие наиболее распространенные проблемы:

  • определение степени готовности объекта носит оценочный характер, поскольку зависит не только от нормативных показателей удельного веса конструктивных элементов, но и иных показателей – тип возводимого объекта, материалы для строительства отдельных элементов или целого объекта, сметы запланированных работ и т.д.;
  • если при оформлении технического плана инженер установил отклонение от проектной документации, он обязан отразить этот факт в разделе «Заключение…»;
  • если кадастровые работы в отношении земли были проведены с нарушением нормативных актов, при оформлении технического плана может устанавливаться выход ОНС за пределы границ участка;
  • если кадастровый учет проводится в отношении ОНС, возведенного задолго до 2013 года, может возникнуть проблема с отсутствием проектной документации и истечением срока разрешения на строительство.

Большинство перечисленных проблем устраняются в ходе подготовки технического плана. В частности, для составления техплана на объект незавершенного строительства, построенный до 2013 года, могут использоваться результаты работ органов БТИ, техническая документация застройщика и т.д. Для устранения проблемы с выходом объекта за пределы границ участка, кадастровый инженер оформит обновленный межевой план.

Комментарий специалиста. Если в сведениях ЕГРН будет выявлена техническая или реестровая ошибка, она может быть исправлена на основании собственного решения органа Росреестра или путем возвращения документов кадастровому инженеру. Если устранение ошибки может повлечь причинение ущерба правообладателю, эта процедура проходит в судебном порядке.

Справка о степени готовности здания

С 2019 года года многие застройщики столкнулись с необходимости получения справки о процентности готовности своего незавершенного строительства в случае, если готовность уже больше 30%, то застройщик может не использовать эскроу счета и начать привлекать средства дольщиков.

Соответствующее постановление № 480 было подписано 22 апреля 2019 года. Ссылка на постановление http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/72128724/

Компания Смарт Вэй успешно подготавливает и выдает такие справки. По одному из наших телефонов можно узнать подробности и стоимость таких работ.

Сроки и стоимость подготовки справки и постановки на учет ОНС

Федеральным законом № 218-ФЗ регламентированы следующие сроки для проведения кадастрового учета ОНС:

  • пять рабочих дней – при подаче документов непосредственно в учреждение Росреестра;
  • семь рабочих дней – при обращении с документами через учреждения Многофункциональных центров;
  • 10 и 12 дней, соответственно, если в учреждениях Росреестра и МФЦ одновременно с кадастровым учетом будут проводиться регистрационные действия.

Срок изготовления справки:

Москва и МО: от 5 до 30 дней;

Санкт-Петербург и ЛО: от 5 до 30 дней;

Краснодарский край, Владимирская область, Тверская область: от 10 до 45 дней;

Другие Регионы РФ: от 15 до 45 дней.

Проведение кадастрового учета любого объекта недвижимости, в том числе ОНС, является безвозмездной услугой, уплата госпошлины по НК РФ не предусмотрена. Если одновременно с учетными действиями будет проводиться регистрация прав на объект, госпошлина для граждан составит 2000 рублей, а для организаций – 22000 рублей.

Стоимость услуги по постановке ОНС или выдачи справки о степени (процента) готовности здания в компании Смарт Вэй — от 50000 рублей. Подробнее можно узнать по телефону или электронной почте.

Комментарий специалиста. Для заказа и получения технического плана, а также для постановки на кадастровый учет объектов ОНС вы можете обратиться по одному из наших телефонов.

Найти нужное отделение Бинбанка на карте:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *