Что значит общая долевая собственность на квартиру

С каждым годом наблюдается все больший рост цен на недвижимость. Собственный дом с участком или даже небольшая квартира на окраине города стали настоящей роскошью, которую, к сожалению, не многие могут себе позволить. Единственным вариантом является покупка доли недвижимости. Это даст возможность получить прописку и проживать на своем, хоть и небольшом, жилом объекте. Долевая собственность представляет собой собственность нескольких лиц на одно и то же имущество. Как правило, объектом долевой собственности становится недвижимость (квартиры, дома, земельные участки).

Долевая собственность — что это такое?

Долевая собственность — право нескольких человек на имущество с точным определением доли в этом праве для каждого из них. Гражданин, который участвует в долевой собственности, может использовать только определенную часть имущества, полагающуюся ему по закону.

Причины возникновения

Основными причинами возникновения этого права являются:

  1. Приватизация. Как правило, при прохождении процедуры разгосударствления права на недвижимость распределяются в равном соотношении между всеми ее жильцами.
  2. Купля-продажа. Собственник имущества может продать определенную его часть другому лицу.
  3. Признание права собственности судом.
  4. Раздел имущества между супругами. Этот пункт тесно связан с предыдущим, так как обычно процедура разделения имущества между бывшими мужем и женой производится в судебном порядке. Но иногда доли определяются согласно брачному договору, совместному решению супругов и другим факторам.
  5. Наследование определенной доли имущества по закону или завещанию. В таком случае долевая собственность возникает, если имущество было унаследовано несколькими лицами.

Разница между совместной и долевой собственностью

Понятия данных двух видов собственности в корне отличаются друг от друга, хотя их довольно часто путают даже юридически подкованные люди. Самое главное отличие заключается в том, что при долевой собственности производится деление имущества на доли, не всегда доли всех собственников равны. При совместной собственности деления имущества нет. Все его собственники вместе пользуются и распоряжаются им, коллегиально принимают решения и т. д.

При долевой собственности каждый из совладельцев имеет более четкие права. Лицо может свободно распоряжаться и владеть своей долей, проблем с ее продажей, как правило, не возникает. При совместной же собственности для продажи имущества необходимо получить согласие всех остальных владельцев. Если оно не было получено, нужно пройти процедуру выделения доли. Только она будет доступна для продажи.

Что касается налога на недвижимость, то при долевой собственности для каждого владельца он пропорционален его доли на имущество. При совместном владении все собственники платят налог в равном размере. Данное правило действует и на налоговый вычет.

Идеальная доля

Обычная квартира разделяется на доли только условно, фактического ее деления не производится. Деление недвижимости на отдельные помещения возможно только в том случае, если каждое из них будет иметь свой вход, инженерные системы (санузел, отопление и т. д.). Как правило, это встречается только в частных домах, где сам объект может быть разделен на 2-4 части.

При определении долей делится не сама квартира, а права на нее. Каждый из участников долевой собственности не может считаться полноправным хозяином всей жилой площади. Он обладает правом собственности только на определенную ее часть, которую физически осязать нельзя.

Стоит отметить, что свободное пользование частью имущества возможно только при соблюдении прав других совладельцев. Если речь идет о квартире с несколькими комнатами, то, как правило, они распределяются между собственниками. Составляется удобный график пользования санузлом и кухней.

Разделение комнат может быть неравным. Рассмотрим простой пример. У двухкомнатной квартиры есть 2 собственника. Права на квартиру равны. Суд постановил, что одному из них будет предоставлен для личных нужд зал площадью 17 квадратных метров, а второму — спальная комната площадью 9 квадратных метров. В таком случае размер коммунальных платежей для каждого жильца будет устанавливаться не площадью комнаты, в которой он проживает, а долей в праве собственности. Так как владельцы данной квартиры имеют равные доли в праве собственности, то коммунальные платежи они будут делить ровно пополам.

Реализация

Несмотря на то, что при долевой собственности гораздо легче реализовать свою часть недвижимости, чем при совместной, все равно возникают некоторые трудности. Как правило, они связаны с тем, что покупатели не всегда хотят делить свое личное жилое пространство с посторонними людьми. Спрос на доли, даже по выгодной стоимости, довольно низок.

Проблема поиска покупателей не является единственной. При продаже части жилой площади действует преимущественное право совладельцев. На практике это реализуется следующим образом: если один из владельцев квартиры захотел продать свою часть, он должен сперва предложить ее другим совладельцам. Если они согласятся приобрести право на данную часть на предложенных им условиях, она переходит к ним.

Если же совладельцы отказываются от предложения, собственник может искать других покупателей. Совладельцам предоставляется 30 дней на обдумывание предложения.

В этом вопросе есть несколько нюансов. В случае отказа совладельцев от покупки доли в общей квартире собственник имеет право перепродать ее посторонним людям по той же цене, которая была установлена ранее. При нарушении данного порядка совладельцы могут обратиться в суд с иском для получения прав на конкретную часть недвижимости.

Документальное оформление преимущественного права

Итак, несоблюдение преимущественного права грозит административным или уголовным наказанием. Чтобы его избежать, необходимо правильно составить всю документацию, которая будет подтверждать, что собственник предложил сделку сначала совладельцам имущества и только после их отказа продал долю посторонним людям.

Предложение на совершение сделки необходимо направлять совладельцам в письменном виде. Желательно предварительно сделать копии документа и заверить их у нотариуса. При отправке документа обязательно выберите услугу подтверждения его получения. Это станет доказательством того, что предложение было получено сособственниками.

Документ можно передать и лично. В таком случае попросите партнера подписать уведомление о получении. Оно обязательно должно содержать дату передачи предложения.

Читать еще:  Отказ от проведения медицинского вмешательства бланк

Третий способ — отправление заказным или ценным письмом. Он позволит вам также получить письменное уведомление о получении отправления.

Все эти меры станут доказательством соблюдения вами всех правил продажи части недвижимости при долевой собственности. Их необходимо предъявить в суде, если совладельцы подадут иск.

Более подробно о долевой собственности можно узнать в следующем видео:

Общая долевая собственность на квартиру — это такие имущественные отношения, при которых недвижимое имущество принадлежит нескольким лицам на правах их общей совместной собственности с определением доли каждого из них. Такие правоотношения должны быть установлены как по обоюдному согласию, документально оформленному, так и через решение суда.

В Основном законе Российской Федерации определены разные формы собственности (ст.8, п.2). Наиболее распространены в настоящее время частная, государственная и муниципальная формы.

Частная собственость на недвижимость — явление для России новое и потому не до конца обеспеченное нормативными актами. Переходный период в жилищном законодательстве всегда сопровождается множеством коллизий и проблем.

Поскольку жизненные ситуации, особенно связанные с недвижимостью, разнообразны, формы собственности делятся на более мелкие категории.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 244), возможно совместное владение недвижимостью, принадлежащей всем ее собственникам.

Собственность совместная без разделения на части может существовать в двух случаях: по желанию всех владельцев и по причине отсутствия условий для раздела имущества на доли.

Если доли в совместной собственности могут быть выделены как технически, так и юридически, возникает общая долевая собственность, части которой могут иметь оборот, поскольку могут продаваться, покупаться, дариться и передаваться по наследству.

Необходимость в разделе недвижимости появилась в период массовой приватизации, проводившейся в девяностых годах двадцатого века. Первоначально, после выхода в свет федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», недвижимость передавалась в собственность всем жильцам, зарегистрированным в данной квартире. Позже жилье стало приватизироваться с определением доли собственности в квартире всех жильцов.

Доли определялись в соответствии с положениями ст. 245 Гражданского кодекса РФ. Размеры долей, не установленные специально законом и согласием сторон, по умолчанию считались равными.

Обязанности владельцев имущественных долей

Все собственники долевой недвижимости могут изменять размеры как своей части, так и всего совместного имущества. Если в квартире произведены улучшения, то они переходят в собственность лица, которое их создало. Этого не происходит в том случае, если иное оговорено в совместном соглашении.

Все, кто стал участником собственности, определенной в долях, несут совместное бремя налогов, коммунальных и иных платежей и издержек в пропорциях своих долей. Уклонение от исполнения этих обязанностей является нарушением закона и может быть наказуемо по решению суда.

Владелец доли имеет право распоряжаться ею в рамках законодательства. Закон позволяет ему осуществление продажи, дарения, передачи в залог, сдачу в аренду. Однако закон накладывает одно существенное ограничение — о своих намерениях такой владелец должен информировать заблаговременно остальных дольщиков. Это необходимо для реализации права преимущества владельцев остальных долей при обретении доли в своей квартире. При нарушении этой процедуры сделка купли-продажи признается незаконной.

Основные принципы долевого разделения

У всех форм имущественной собственности есть свои плюсы и минусы. Квартирой, которая находится в общей совместной собственности, имеют право распоряжаться все собственники в соответствии с общим согласием. При долевой собственности такое согласие не требуется, но на участников накладываются некоторые ограничения.

Выделение доли является формой увеличения персональных возможностей распоряжения. Но больше всего таких возможностей получает владелец той части, которая может быть выделена в натуре. При таком выделении ему принадлежит конкретное пространство, а не абстрактная часть, выражающаяся чаще всего в деньгах.

Выделение доли в натуре производится только в условиях технической возможности и ненарушении прав других собственников на распоряжение и пользование своей долей. Как правило, выделение в натуре производится в отдельном домовладении. Для квартир, расположенных в многоквартирных домах, такое выделение обычно невозможно и часто запрещено.

Законодательство России определяет возможность выделения долей в натуре в квартирах, расположенных в многоквартирных домах. Однако это может происходить только при условиях технической возможности выделения доли не только жилой части, но и нежилых помещений, то есть коридора, кладовок, санузла и т.п. Выполнить такие условия при совместном владении недвижимостью практически невозможно.

При возникновении спорных моментов может быть назначена строительная или техническая экспертиза, которая и определяет принципиальную возможность выделения доли в реальном пространстве.

Коммунальные квартиры представляют собой особый случай долевой собственности. Изначально комнаты в коммунальных квартирах являются выделенными в натуре долями.

Их собственники владеют не только комнатами, но и долями общих помещений, к которым относятся коридоры, кладовки, кухни, санузлы и т.п. По этой причине владельцы помещений в коммуналках обладают большими процедурными возможностями по распоряжению своими долями.

Распоряжение долевой недвижимостью

Распоряжение недвижимостью — это действия человека по изменению статуса объекта, которые не противоречат нормам закона и не нарушают права других лиц. Оно может включать в себя продажу, дарение, наследование, аренду и обременение залогом.

Все собственники, владеющие общедолевой собственностью на квартиру, имеют равные права, при условии что неравенство не оговаривается в соглашении. Равенство реализуется в равных возможностях распоряжаться личной долей по своему желанию, но с учетом ряда процедурных требований.

  1. Разногласия между собственниками устраняются либо с помощью договора согласия, либо через суд. Поиск консенсуса процедурно осуществляется на общем собрании с составлением протокола. Количество голосов при этом определяется пропорционально размеру долей в собственности. Законом в данном случае определяются пределы в кворуме — свыше 50%.
  2. Распоряжение своей долей не относится к распоряжению всем имуществом, поэтому здесь не требуется согласия иных собственников. Обязательна лишь одна процедура — оповещение о намерениях, желательно письменное, для того чтобы выполнить требование закона о праве преимущественной продажи участникам долевой собственности.
  3. Продажа доли по частям запрещена законом, так как общедолевая собственность — это владение вещью, которую разделить нельзя. Продажа доли по частям затрагивает интересы других собственников, поскольку чем больше участников, тем сложнее процедуры достижения консенсуса по вопросам, требующим согласия. Однако никто не запрещает собственнику продать свою долю нескольким лицам. Это, конечно, осложняет жизнь владельцев, но все же это в рамках закона.
  4. Владельцы доли являются самостоятельными субъектами права. Это означает, что они имеют юридическую возможность вступать в правоотношения между собой. Обладатель доли в общей собственности может сдать ее в аренду другому совладельцу этой собственности, особенно если она обозначена в натуре. Владельцы доли не только имеют право, но и обязаны продавать ее преимущественно своим совладельцам. Это правило не касается дарения и залога. Владелец доли в общей собственности имеет право передавать в залог свою долю другим участникам долевой собственности.
Читать еще:  Прошу отказать в удовлетворении исковых требований гпк

В заключение следует обратить внимание на то, что разделение недвижимости на доли в правовом отношении фактически низводит владельцев отдельной жилплощади до положения жителей коммуналки, но с еще меньшими возможностями распоряжения. Такая собственность имеет свои преимущества: уменьшение необходимости поиска консенсуса, более четкая юридическая регламентация процедурных вопросов реализации прав распоряжения и разнообразие вариантов действий.

ЗАПИСЬ НА ЮРИДИЧЕСКУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ ПО ТЕЛЕФОНУ: 8 (495) 740-55-17

Комментарии (318)

Как можно закончить ремонт и выгоднее продать мою долю в городской квартире. Доли совладельцев «идеальные» то есть комнаты под доли в натуре не выделены, порядка пользования квартирой нет.

У меня доля 2/3 квартире где есть еще два совладельца, у обоих по 1/6 доли. Квартира 45,6 м2 с двумя раздельными комнатами – 18 и 11,1 м2. Если мне просить 1 большую комнату то я оказываюсь в убытке. Как мне подготовиться к продаже – выделить мою долю в натуре (на сколько комнат я могу рассчитывать ?) или установить порядок пользования на 1,5 комнаты через суд ?

О чем либо договориться с совладельцами невозможно. В течении многих лет один из совладельцев ведет несогласованный с совладельцами ремонт, в результате вся квартира в разрушенном состоянии, совладелец отказывается доделывать свой ремонт и МосЖилИнспекция требует с нас узаконить перепланировку, Если я подпишусь со всеми совладельцами под проектом перепланировки, то ответственность за разгром на квартире и ремонт ляжет в основном на меня и через суд я смогу востребовать с зачинщика копейки то есть только 1/6 стоимости ремонта. Если не подписывать, то будут проблемы с МосЖилИнспекцией. Как правильно поступить в сложившейся ситуации ?

Заранее благодарна за ответ, Мария.

Ваша выдержка:
Как уже было указано выше, согласно статье 246 Гражданского кодекса РФ, собственники долей в праве общей долевой собственности на имущество, распоряжаются им по общему согласию. Поскольку собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежит также доля в праве собственности на места общего пользования в этой коммунальной квартире, то распоряжение комнатой (продажа, мена, сдача в аренду и т.д.), возможно лишь с ведома и (при сдаче в аренду) письменного согласия собственников других комнат в этой коммунальной квартире.
Возможно здесь ошибка. Сдача в аренду собственник совершает без согласия других собственников.

Проверить законность/незаконность сдачи в аренду комнат в коммунальных квартирах без согласия соседей сейчас, как правило, невозможно, поскольку такие договоры аренды заключаются всегда сроком менее одного года, и поэтому не подлежат государственной регистрации в Управлении Росреестра. Как одно из последствий отсутствия государственной регистрации таких договоров аренды — эти договоры и приложенные к ним документы не проходят правовую экспертизу в Управлении Росреестра.
Однако, в практике клиентов нашей фирмы, было несколько случаев, когда арендоторы не могли из-за действий соседей по коммунальной квартире (не пускавших этих арендаторов в квартиру) поскользоваться своими арендованными комнатами. Арендатры и арендодатели вынуждены были обращаться в суд с исками о вселении в арендованные комнаты и обязании соседей не чинить им препятствия. Районные суды оставляли такие иски без удовлетворения, ссылаясь на то, что при заключении договоров аренды эти договоры не были согласованы с соседями по коммунальной квартире.

2-комнатная квартира со смежными комнатами принадлежит 2 дольщикам по наследству. 2 года один из наследников не дает право сдавать квартиру, продавать долю, плату за квартиру осуществляет задним числом. Он хотел продать всю квартиру, но в последний момент отказался и не дал мне выкупить его долю. Как мне быть, я уже устала вести эту тяжбу. А за квартирой я смотрю и ухаживаю и во время проплачиваю квартплату. Помогите, как быть?

Вы можете продать свою долю третьим лицам, сначала предложив её выкупить второму собственнику квартиры, как того требует ст.250 ГК РФ. Если второй собственник квартиры сначала даст своё согласие на покупку вашей доли по предложенной цене, а затем не явится на подписание и регистарцию договора купли-продажи, то тогда вам нужно будет задокументировать факт его неявки на сделку (например, с помощь нотариуса). После этого действия второго собственника квартиры будут расцениваться, как злоупотребление правом, согласно ст.10 ГК РФ он лишиться возможности ссылаться на суде на нарушение вами требований ст.250 ГК РФ, и вы уже сможете продать свою долю любому желающему её у вас выкупить.

По поводу продажи доли, Вы написали что в уведомление другому собственнику цена должна быть такой за которую я собираюсь продать её 3-им лицам. Мне не понятно, почему я не могу продать больше, чем я указал? Если 2-ой собственник не соглашается к примеру купить у меня долю даже за миллион, почему я не могу ее продать кому-то за 1.5 миллиона? Спасибо.

Читать еще:  Структура кадастрового номера объекта недвижимости

Судебная практика исходит из того, что неизвестно, когда именно вы продадите свою долю третьим лицам.
Например, вы могли известить о предстоящей продаже своей доли остальных сособственников в 1995 году, и указать её цену 300 000 рублей, а фактически продать эту долю в 2012 году по цене 1 200 000 рублей. Но здесь нужно учесть инфляцию, которая была за период с 1995 по 2012 годы, и тогда определить, задорого или задёшево вы продали свою долю, будет просто невозможно.
Именно поэтому одним из требований при реализации прав, предусмотренных ст.250 ГК РФ, является продажа доли тоьлко по той цене, что была указана в извещении, направленном вами остальным сособственникам недвижимого имущества.

Можно ли вселить жену и ребенка в долевую квартиру, без согласия остальных родственников, в которой проживают несколько семей и больной человек?

Без согласия остальных собственников можно вселить в квартиру только несовершеннолетнего ребенка. Для вселения жены нужно будет сначала подарить ей какую-нибудь незначительную (например, 1/20) долю квартиры, на которую она сможет зарегистрироваться по месту жительства, также, не спрашивая согласия остальных сособственников квартиры.

Здравствуйте.
Трехкомнатная квартира. Две комнаты смежные, одна изолированная. В смежных комнатах есть балкон и лоджия. У меня в собственности 1/3, у второго дольщика 2/3. Если определять порядок пользования квартирой через суд, и суд закрепит за мной изолированную комнату, то смогу ли я тогда пользоваться лоджией или балконом? Будут ли счета за квартплату отдельные? Смогу ли я ставить отдельный счетчик за электроэнергию? Смогу ли сдавать комнату в аренду, не спрашивая письменного разрешения у другого дольщика? Пользование с/у, ванной, кухней, коридором останется совместным? Я хотел бы понять, что для меня изменится, если суд определит порядок пользования конкретной комнатой для меня? Какие будут отличия от существующей ситуации, когда мы со вторым дольщиком по сути находимся в равных правах пользования всеми помещениями квартиры, но минус в том, что сложно друг с другом договариваться — ссоры, конфликты.
Спасибо.

Определение порядка пользования квартирой не прекращает право общей долевой собственности на квартиру, а лишь позволяет установить, в какой из комнат кто из собственников имеет право находиться. Поскольку право общей долевой собственности на квартиру не будет прекращено, то балкон, лоджия, коридор, ванная, кухня и прочие места общего пользования будут по-прежнему находиться в совместном пользовании собственников квартирой. Счета за квартиру также будут приходить общие на всю квартиру, а не покомнатно. Сдавать свою комнату в аренду без согласия второго собственника квартиры вы также не сможете, поскольку иначе было бы нарушено требование ст.246 ГК РФ.
Для того, чтобы стать полноправным собственником не доли квартиры, а конкретной комнаты в этой квартире, вам нужно будет заключить со вторым собственником соглашение о выделе долей в натуре, после чего зарегистрировать это соглашение в Управлении Росреестра. Тогда право общей долевой собственности на квартиру будет прекращено, а возникнет право частной собственности каждого из собственников на отдельно взятые комнаты в, теперь уже коммунальной, квартире.

Имеем собствености 2-к квартиру 4 собственика по 1/4. Квартира стоит 1500000 т. 1 собственик хочет засвою долю 850000 т., 3 собственика не согласны выкупить так как цена завышена. Что мы можем зделать, чтоб он нам продал по реальной цене свою долю. В квартире имеет долю несовершеннолетний ребёнок. Как он грозиться продать долю 3-лицу. За квартиру не платит, платим мы, ведёт аморальный образ жизни. Посоветуйте, кому обратиться и что можно сделать?

Добрый день! Сложилась такая ситуация. Мне принадлежит 1/3 доля в 2-х комнатной квартире, второму собственнику 2/3 доли. Имеет место быть давний конфликт. Второй собственник «удавится», но никогда не продал бы мне 2/3. Понятно, что по закону он обязан меня известить об этом. Извещение было. Зная, что я хочу и могу выкупить, взяв ипотеку, в телеграмме в официальном уведомлении 2-й собственник исключает такую возможность, то есть расчет должен быть произведен до подписания договора купли-продажа, рассрочки, отсрочки и или ипотеки и иных задержек и условий с вашей стороны. В телеграмме также указано время и дата, куда нужно явиться для совершения сделки. Я прихожу. Договор для ознакомления мне заранее не дали, прошу произвести расчет после подписания договора купли-продажи, ни в какую не соглашаются, только нужно действовать так, как указано в телеграмме. Прошу дать договор, требуют показать деньги. В конце концов, только после подписи на их экземпляре «получил и ознакомлен», выдают договор купли-продажи для ознакомления. В договоре порядок расчета прописан после подписания, также указано, что продавец гарантирует отсутствие задолженности за коммунальные услуги, что в реальности не соответствует действительности. Вопросы не принимаются, почему так, так как по условиям телеграммы «без условий с вашей стороны». Ранее, до официального предложения, была переписка по электронной почте, где были расписано поэтапно действия, такие как оплатить долги за коммунальные услуги, произвести расчет до подписания договора купли-продажи и т.д. Понимаю, что договор купли-продажи должен был удовлетворять всех остальных покупателей, для другого покупателя собственник оплатил коммунальные услуги, расчет был произведен после. Считаю, что сделка была сорвана. Через какое-то время я узнал, что доля была продана чуть дороже объявленной стоимости. По договору расчет был произведен после. Считаю, что преимущественное право было нарушено, так как мне не дали возможности произвести расчет после подписания договора купли-продажи и по большей стоимости я бы тоже не отказался. Как вы считаете, моя точка зрения верная?

Найти нужное отделение Бинбанка на карте:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *